하이 로우 토토 사이트 땅은 나중에, 건물 먼저 줄게” 아버지 ‘이 말’ 덕분에 13억 아꼈다 [이세상]

[헤럴드경제=유혜림 기자] #. 부동산임대업으로 탄탄한 자산을 쌓아온 김영환 씨(65세·가명)는 50억원대 자산가다. 매달 따박따박 꽂히는 임대소득과 금융소득만으로도 부족함 없는 생활을 하고 있지만 마음 한구석이 편치 않다고 한다. 주변에서 “미리 증여해야 절세할 수 있다”는 조언을 하도 많이 듣다보니 일단 경기도에 보유한 33억원 상당의 꼬마빌딩부터 하이 로우 토토 사이트에게 증여해야 겠다고 마음을 먹었다.

하지만 증여세를 알아보던 중 뜻밖의 복병을 마주했는데, 바로 7년 전 하이 로우 토토 사이트에게 준 서울 아파트(10억원)가 문제였다. 당시에는 별생각 없이 하이 로우 토토 사이트에게 아파트를 넘겼지만 이제 와 보니추가 증여를 할 경우 세금 부담이 훨씬 커질 수 있다는 사실을 알게 된 것이다. “증여세만 14억원에 달한다니, 괜히 성급하게 결정했다가 세금만 더 내는 거 아니야?” 불안감이 커진 영환 씨는 절세 묘수를 알기 위해 ‘절세미녀’를 찾아갔다.

자녀에게 재산을 증여하거나 상속할 때, 세금은 그 재산의 ‘시가(실제 거래 가격)’를 기준으로 계산하는 게 원칙입니다.

아파트처럼 거래가 활발한 부동산은 시가를 쉽게 알 수 있습니다. 하지만 꼬마빌딩의 경우, 매매가 빈번하지 않은 데다 주변 거래가액을 내 건물의 시가로 그대로 보기도 어려워 정확한 시가를 파악하기 어렵죠.

그래서 과거 고액자산가들은 상속·증여세법에서 정한 ‘보충적 평가방법’을 활용해서 공시가격(통상 시세의 50~80% 수준)을 기준으로 신고하는 방식을 많이 사용했습니다. 이 덕분에 세금을 줄일 수 있었지요.

그런데 2020년 이후 국세청이 ‘꼬마빌딩 감정평가 사업’을 시행하면서 상황이 확 바뀌었어요. 이제 보충적 평가방법으로 신고하더라도실제 시세와 평가액 차이가 일정 수준을 초과하면 감정평가를 받아야 합니다. 또 이 감정가액을 기준으로 증여세가 매겨집니다.

이때공시가격이 10억원 이하라면, 1개 감정기관에서 평가한 금액으로 신고가 가능합니다. 공시가격이 10억원을 초과한다면, 2개 이상 감정기관에서 평가한 금액의 평균값으로 과세 기준이 결정됩니다.

예전처럼 공시가격만으로 신고하면 나중에 추가 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 의미지요. 꼬마빌딩 증여를 고민하고 있다면, 미리 감정평가를 받고 전략적으로 절세 계획을 세우는 것도 방법입니다.

네, 그렇습니다. 미리 증여를 받았던 기록이 있다면, 예상보다 증여세 부담이 커질 수도 있어요.

재산을 증여할 때 주의해야 할 중요한 원칙이 하나 있어요. 증여일 전10년 이내에 같은 사람에게 과세가액 1000만원 넘게 받은 증여 재산이 있다면, 그 금액을 이번 증여세 계산에도 합산해야 한다는 겁니다. 쉽게 말해, 10년 동안 증여받은 재산을 따로따로 계산하는 게 아니라 전부 합쳐서 세금을 매긴다는 의미죠.

만약 사전에 증여된 재산이 없이 33억원의 꼬마빌딩을 처음 넘겨준다면, 증여세는 약 11억3000만원이 나옵니다. 하지만 7년 전 사전 증여한 10억원 아파트(증여세 2억2500만원)까지 포함해서 계산해 본다면, 증여세는 약 14억원으로 불어납니다.

이렇듯 사전증여한 재산이 있느냐 없느냐에 따라 증여세 차이는 수억 원씩 날 수 있어요. 10년 이내 증여 기록까지 꼼꼼히 따져보고 전략적으로 계획하는 것이 좋습니다.

꼬마빌딩의 ‘건물’만 먼저 증여해 보는 건 어떨까요.일반적으로 꼬마빌딩은 토지 가격이 건물보다 훨씬 높은 경우가 많습니다.

이미 일정 금액을 증여한 상태에서 추가 증여할 때 세금 부담이 커지는 것이 걱정된다면, 상대적으로 가치가 낮은 건물만 먼저 증여하는 것도 절세 대안이 될 수 있습니다.

특히 영환 씨의 사례처럼 건물이 오래된 경우라면, 건물 가치는 더 낮게 평가될 수 있어요. 물론 시간이 지날수록 토지 가치는 뛸 가능성이 크고, 향후 내야 할 증여세 부담은 피하기 어려울 겁니다.

그렇지만지금처럼 사전증여재산이 모두 더해지면서 한꺼번에 내야 할 증여세가 확 뛴다면, 건물만 증여하는 방식으로 부담을 줄일 수 있습니다.토지는 영환 씨 명의를 유지하고 건물만 하이 로우 토토 사이트에게 증여하는 식으로요.이런 방식으로 하이 로우 토토 사이트이 당장 내야 할 증여세를 다시 계산해 보면, 약 1억원 수준으로 줄어듭니다.

건물을 하이 로우 토토 사이트에게 증여하면, 임대료 수입 역시하이 로우 토토 사이트에게귀속됩니다. 이 과정에서 기억하면 도움될절세 포인트 3가지를 짚어볼게요.

첫 번째, 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.영환 씨처럼 재산 규모가 이미 커서 향후 상속세가 최고세율까지 오를 수 있는 상황이라면 더 효과적일 수 있어요. 매달 쌓이는 임대수익은 상속재산에 포함되어서 세 부담을 더 키울 수 있기 때문이죠.

하지만 건물을 하이 로우 토토 사이트에게 증여하면, 해당 임대수익은 영환 씨가 아닌 하이 로우 토토 사이트 앞으로 귀속되면서 영환 씨의 상속재산을 줄이는 효과가 있습니다. 결과적으로 전체 상속세 부담을 낮추는 장점이 있습니다.

두 번째는 임대소득에 대한 소득세도 아낄 수 있다는 점입니다. 영환 씨는 이미 다른 임대소득과 금융소득이 많아, 종합소득세 최고세율을 적용받고 있습니다.

반면, 하이 로우 토토 사이트은 상대적으로 소득이 낮아 낮은 세율을 적용받을 가능성이 큽니다. 이 때 같은 임대소득이라도 하이 로우 토토 사이트이 소득을 가져가게 되면, 부담해야 할 소득세가 줄어드는 효과가 있습니다.

세 번째, 훗날 추가 증여를 위한 재원도 마련할 수 있어요. 훗날 영환 씨가 하이 로우 토토 사이트에게 건물 토지를 마저 증여하려고 할 텐데요. 이때 지가 상승도, 10년 내 사전증여도 없다고 보수적으로 가정해서 추산해 봐도 상속세는 6억4000만원 정도가 나와요.

하이 로우 토토 사이트이 건물에서 발생한 임대수익을 축적하면, 향후 토지 등 다른 재산을 증여받을 때합법적인 증여세 재원으로 활용할 수 있습니다.

건물을 증여받은 하이 로우 토토 사이트은 건물 임대인이자 영환 씨의 토지를 빌려 사업을 하는 임차인이 됩니다. 따라서 하이 로우 토토 사이트은 영환 씨에게 토지에 대한임대료를 지급해야해요.

만약 하이 로우 토토 사이트이 임대료를 지급하지 않는다면, 국세청은 이를무상사용으로 간주하고 증여세 과세 대상으로 볼 수 있어 유의해야 합니다.

세법에 따르면,5년간의 무상사용 이익(매년 부동산가액의 2%)이 1억원을 초과하면 증여세가 부과될 수 있습니다. 즉, 적정한 임대료를 책정해서 정상적으로 지급하는 것이 중요합니다.

세법상 특수관계인(부자) 간의 적정 임대료는 다음과 같이 계산됩니다.

임대 보증금이 없을 경우를 가정해서 적정 임대료를 계산해본다면, 하이 로우 토토 사이트은 연간 5250만원의 임대료를 영환 씨에게 지급해야 합니다.

하이 로우 토토 사이트 입장에선 건물 임대료 수익에서 토지 임대료(5250만 원)와 소득세를 공제한 후 남은 금액을 매년 따박따박 모을 수 있다는 장점이 있어요.

이 재원을 활용한다면 토지를 포함한 다른 재산을 상속·증여받을 때 발생하는 세금도 미리 대비할 수 있을 겁니다.

[유혜림 기자 / 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀]