전세 낀 집 한채 물려줬는데 아들은 ‘사설 카지노세’, 아버지는 ‘양도세’ 맞다니…왜 이런 일이 [이세상]

전세·대출을 낀 주택 물려주는 ‘부담부사설 카지노’

자녀 부담 ‘사설 카지노’는 줄지만 부모 앞 ‘양도세’ 늘어

일반 사설 카지노 vs. 부담부사설 카지노, 어떤 게 유리할까

“취득 후 집값 시세 크게 뛴다면 ‘부담부’ 불리할 수도

주거비, 식비, 교통비 등 말마따나 ‘숨만 쉬어도’ 돈이 나가는 세상입니다. 하지만 쉽게 티가 나지 않는 지출도 있죠. 바로 세금입니다. 뭘 사든 10%의 부가가치세를 부담해야 하고, 급여를 받으면서도 많게는 수십%의 소득세를 냅니다. 상속세·사설 카지노·양도세 등 세금의 세계는 끝이 없습니다.

물론 아깝습니다. 하지만 살면서 절대 피할 수 없는 두 가지가 죽음과 세금이라고 합니다. 세금 전문가의 상담 사례를 바탕으로 주변에서 흔히 할 수 있는 세금 고민을 풀어봤습니다. ‘이왕 낼 세금 상담소(이.세.상)’에서 현명하게 따져보는 건 어떨까요.

결혼을 앞둔 김민홍 씨(30세·무주택자)는 지난달 아버지로부터 전세 낀 집(시세 5억원·전세보증금 3억원)을 증여받기로 했다. 전세 보증금(3억원)은 민홍 씨가 부담하는 조건으로 받긴 했는데, 막상 사설 카지노를 계산해 보려고 하니 머리가 복잡하다. 5억원을 기준으로 해야 할지, 보증금을 뺀 2억원을 대상으로 봐야 할지 도무지 알 수가 없다. 심지어 전세 낀 집을 줄 땐 아버지도 양도세를 내야 한다는 소식을 들었는데 무슨 이유인 걸까. [게티이미지뱅크]

가족끼리 전세 낀 집 한 채 사설 카지노했을 뿐인데, 양도소득세만 7000만원이나 넘는다고?

#. 결혼을 앞둔 김민홍 씨(30세·무주택자)는 지난달 아버지로부터 뜻밖의 ‘선물’을 받았다. 바로, 아버지가 2년 전 경매로 싸게 매입한 아파트 한 채였다. 당시 1억원에 산 아파트는 현재 시가 5억원까지 올랐다. 민홍 씨는 사설 카지노를 알아보다 예상치 못한 난관에 부딪혔는데, 바로 이 아파트에 설정된 전세보증금(3억원)이 문제였다. 이렇게 빚이 껴있는 경우, 사설 카지노뿐만 아니라 양도세도 낼 수 있다는 사실을 알게 된 것.

“아들아, 우리는 증여로 주고받았으니 아파트 시가(5억원)에 대해서만 사설 카지노만 내면 되는 거 아니냐?” “아버지, 세입자가 나갈 때 전세보증금(3억원)은 제가 감당하기로 했잖아요. 그러면 사설 카지노를 내더라도 보증금을 뺀 2억원만 대상이 되는 게 아닌가요? 매매도 아닌데 양도세만 7000만원이라니….” 혼란스러운 두 부자가 해답을 찾아줄 세금전문가 ‘국세언니’를 찾아갔다.

Q. 아버지께 집을 사설 카지노받으면서 전세보증금은 제가 감수하기로 했어요. 아버지가 제게 집을 판 것도 아닌데 왜 양도세를 내야 하는 걸까요?

아버지께서 ‘부담부사설 카지노’를 하셨군요.부담부사설 카지노란 ‘부담’을 지는 ‘사설 카지노’라는 뜻으로, 재산을 사설 카지노할 때채무까지 함께 넘기는 것을 뜻합니다. 민홍 씨 아버지처럼 주택을 사설 카지노할 때, 그 주택에 설정된전세보증금·대출금과 같은 채무를 함께 넘기는 경우가 대표적이죠.

양도세는 바로 이러한 채무를 사설 카지노와 함께 넘길 때 생깁니다. 아버지가 전세금을 안 갚아도 되기 때문에 일종의 소득이 생겼다고 보고 양도세를 물리는 것이죠.일종의 ‘유상 양도’가 이뤄졌다고 보는 겁니다. 이처럼 부담부사설 카지노는 일부는 유상, 일부는 무상으로 넘기는 방식이기 때문에 각각 다른 방식으로 세금이 부과됩니다.

먼저, 증여자인 아버지는 아들 앞으로 돌린 전세보증금(3억원) 상환 부담에 대해서 양도소득세(6~45%)를 내야 합니다. 수증자인 민홍 씨는 채무(보증금)을 제외한 2억원에 대해서만 사설 카지노(10~50%)를 납부하면 됩니다. 민홍 씨 입장에선 빚 없는 아파트를 통으로 받았을 때보다 내야 할 사설 카지노가 줄었지만, 아버지가 납부해야 할 양도세가 생긴 거죠.

Q. 만약 아버지가 보증금 3억원까지 직접 상환한다면, 사설 카지노는 어떻게 산출되나요?

이 경우 전세금을 고려하지 않고 주택 전체 가치(5억원)를 기준으로 사설 카지노가 부과됩니다. ‘증여 당시 존재하는 증여자의 채무’로 보지 않기 때문입니다. 빚 없는 아파트를 통째로 증여하는 상황과 똑같은 셈이죠.

이에 따라 사설 카지노는 주택가액 5억원에서 증여재산공제 5000만원을 차감한 4억5000만원을 기준으로 계산합니다. 여기에 사설 카지노율(20%·과세표준 1억원 초과 5억원 이하)을 적용하면 약 8000만원이 나옵니다. 사설 카지노 신고 기한(3개월) 내에 신고하면 3%를 공제받아 최종 납부세액은 약 7760만원으로 줄일 수 있어요.

Q. 부담부증여를 하면 사설 카지노는 줄지만 아버지가 내야 할 양도세가 새로 생기잖아요. 총 세금으로 따졌을 때 부담부증여가 일반 증여보다 더 유리한가요?

경우에 따라 다릅니다.특히 민홍 씨 아버지처럼주택을 싸게 매입한 후 시세가 뛰면서 양도차익이 크다면, 부담부사설 카지노에서 발생한 양도소득세가 더 커서 불리할 수 있어요. 즉, 줄어든 사설 카지노보다 아버지가 부담해야 할 양도세가 더 많아질 수도 있다는 뜻이죠. 이렇게 되면 증여재산은 줄었는데 정작 내야 할 총 세금은 더 커지는 결과가 발생할 수 있습니다.

실제 세 부담을 따져볼까요. 먼저 부담부증여는 사설 카지노를 줄이는 효과가 있습니다. 민홍 씨 입장에선 집값 5억원에서 보증금 3억원을 뺀 2억원만 과세대상으로 잡히면서 사설 카지노는 1940만원으로 줄어듭니다. 빚 없는 집을 통째로 준 일반 증여(약 7760만원)와 비교하면 5820만원을 아낄 수 있죠.

추가로 붙는 취득세까지 더한다고 해도 일반 증여와 부담부증여에서 수증자인 민홍 씨가 부담해야 할 총 세금은 각각 9660만원, 3030만원으로 차이가 큽니다. 부담부증여를 통해 사설 카지노는 무려 6630만원에 달하는 세금을 절감할 수 있죠. 사설 카지노만 놓고 보면 그렇습니다.

문제는 바로 아버지가 내야 할 양도세입니다. 시가 5억원·전세금 3억원인 이 사례에서 아버지가 경매로 1억원에 취득했다면, 양도차익(양도가액 - 취득가액)은 어떻게 계산될까요? 부담부사설 카지노 때 양도세는 전체 사설 카지노재산에서 차지하는 채무비율을 곱해서 산출합니다.

채무 비율 60%에 따라 취득가액은 ①6000만원(경매 1억원×60%)이고, ②양도가액은 3억원(시세 5억원 × 60%)입니다. ②에서 ①을 뺀 2억4000만원이 바로 양도차액이 됩니다. 여기에 기본공제(250만원)를 차감한 2억3750만원에 양도세율(과세표준 3억원 이하·38%)과 누진공제(1994만원)까지 적용하면 최종 양도세는 7734만1000원(지방세 포함)이 산출됩니다.

결과적으로 부담부사설 카지노로 두 부자가 내야 할 총 세금은 무려 1억764만원으로 불어났네요. 일반사설 카지노(9660만원)와 비교했을 때 총 세금은 1104만원이나 더 늘었습니다.부담부증여를 하기 전에는 반드시 양도세와 사설 카지노의 세 부담을 미리 계산해 본 후에 실행해 보세요.

Q. 가족 간 부담부사설 카지노를 할 때도 채무 공제를 받을 수 있을까요? 가족끼리 채무를 주고받은 경우 인정받기 어렵다고 들었는데 걱정이네요.

통상 개인 간 금전거래의 경우, 단순히 차용증·계약서·영수증만으로는 실제 거래 사실을 인정받기 어렵습니다. 따라서예금 통장 사본, 무통장 입금증 등 금융거래 내역을 함께 제출하는 것이 중요합니다. 물론, 배우자나 부모와 자녀 간 채무도 실제로 존재하고 입증할 수 있다면 부담부사설 카지노 시 채무 공제를 받을 수 있죠.

다만 세법에선 배우자나 직계존비속 간 부담부사설 카지노를 하는 경우, 기본적으로 ‘가족끼리는 실제로 빚을 떠안았다고 보기 어렵다’고 추정하고 있어요.‘실제로 채무 인수가 이뤄진 게 맞아?’라고 일단 의심하고 본다는 의미죠. 그렇기 때문에 특히 부모가 자녀에게 채무를 넘기거나 남편이 아내에게 채무를 인계했다고 하더라도 실제 금융거래 자료를 꼭 챙겨두세요.

Q. 증빙 자료를 더 철저하게 준비해야겠네요.

그럼요. 국세청은 가족 간 부담부증여에서 ‘채무를 진짜 떠안았는지’ 계속 추적·관리합니다. 사설 카지노 신고가 접수되면 해당 채무를 전산에 등록해 계속 살펴보는데요, 이를‘부채 사후관리’라고 합니다. 그래서 가족끼리 채무를 주고받은 경우 인정받기 어렵다는 말이 나오는 거죠.

가족뿐만 아니라 은행 대출이나 제3자로부터 빌린 채무 역시 모니터링 대상입니다. 수증자가 정말로 그 빚을 갚아야 하는지 확인하고, 나중에 상환할 때 자금 출처가 명확한지 따져보기 위해서죠.

사설 카지노를 내는 민홍 씨라면 더 주의할 필요도 있어요. 민홍 씨가 전세보증금 3억원을 떠안았다고 신고했는데, 막상 몇 달 뒤아버지가 세입자에게 그 돈을 대신 돌려줬다면요? 국세청은 ‘자녀가 아니라 부모가 부담한 채무’로 판단하고,추가 사설 카지노를 부과할 수 있으니 신고 후에도 주의해야 합니다.

Q. 증빙 자료가 중요한데, 전세계약서상에서 임대인을 아버지에서 저로 변경할 생각을 못했네요. 그래도 제가 아버지로부터 채무를 인수한 사실이 인정될까요?

네, 인정됩니다. 주택임대차보호법에 따르면,부동산을 승계한 사람(즉, 새로운 소유자)은 자동으로 임대인의 지위를 이어받는 것으로 규정되어 있어요. 임대차계약서상에서도 전세보증금이 명시되어 있잖아요. 그러니 전세보증금도 새로운 소유자인 민홍 씨가 부담해야 할 채무로 간주됩니다. 이미 법적으로 임대인의 지위가 승계되었으니 전세보증금 채무 역시 민홍 씨에게 승계된 것으로 봅니다.

Q. 사설 카지노와 양도세는 내는 사람이 각각 신고해야 하나요?

네, 민홍 씨와 아버지는세금을 따로 신고해야 합니다. 민홍 씨의 사설 카지노와 아버지의 양도소득세 신고 기한은사설 카지노일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이며, 주소지 관할 세무서를 방문하거나 국세청 홈택스를 이용해 신고할 수 있습니다. 일반적인 부동산 매매의 경우 양도세 신고 기한이 2개월이지만 부담부사설 카지노는 3개월 이내로 조금 더 여유가 있어요.

참고로양도세를 납부할 때 주의할 점도 있어요. 특히 아버지가같은 연도(1월 1일~12월 31일) 동안 2회 이상 부동산을 양도했다면더 잘 챙기셔야 해요.이미 신고한 양도소득 금액까지 합산해서 다음 해 5월에 양도소득세 확정신고도 해야 합니다.

Q. 제가 아버지께 아파트를 사설 카지노받은 뒤 양도한다면, 어떤 점을 주의해야 하나요?

가족 간 사설 카지노받은 부동산을 수증자인 민홍 씨가10년 이내에 매도하면, ‘양도소득세 이월과세’가 적용됩니다. 즉, 민홍 씨가 양도할 때 취득가액은사설 카지노자인 아버지가 싸게 부동산을 매입했을 당시의 가격으로 계산한다는 뜻입니다. 이월과세가 적용되면, 아버지가 취득한 경매가를 기준으로 산출하면서 양도차익은 더 커지고 양도세 부담은 증가할 수밖에 없겠지요.

다만, 부담부사설 카지노에서채무 승계된 전세보증금(3억원)은 아버지가 이미 양도세를 냈으므로 이월과세 대상에서 제외됩니다. 사설 카지노를 납부한 나머지 부분(순수 증여분)만 이월과세가 적용되어요. 가족 간 증여받은 부동산을 10년 이내에 매도할 계획이라면, 이월과세로 인한 양도세 부담을 미리 고려해야 합니다. 부담부증여는 신고할 때뿐만 아니라 꼼꼼한 사후 관리 역시 필수입니다.

[유혜림 기자 / 김혜리 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 세무전문가]